Comprar vivienda en Portugal como extranjero o no residente

¿Quién puede comprar vivienda en Portugal?

Si eres extranjero y ya vives en Portugal, comprueba si eres residente fiscal y si tu domicilio está actualizado ante Hacienda. Si vives fuera, puedes preparar la compra como no residente. Un ciudadano portugués que vive en el extranjero también puede ser no residente fiscal. Un extranjero residente fiscal en Portugal puede acogerse al régimen general si reúne los requisitos aplicables.

El derecho a residir en Portugal y la residencia fiscal son cuestiones distintas. Entre los criterios generales del artículo 16 del Código del IRS están permanecer más de 183 días en un periodo de 12 meses que comience o termine en el año en cuestión, o disponer, aunque la estancia sea más corta, de una vivienda en condiciones que indiquen la intención actual de mantenerla y ocuparla como residencia habitual. Obtener un NIF o comprar una segunda residencia no te convierte por sí solo en residente fiscal. Si dos países te consideran residente, revisa también el convenio de doble imposición, cuando proceda. [1]

NIF y representación fiscal

Solicita el NIF portugués antes de fijar la fecha de compra. Prepara el pasaporte u otro documento de identidad aceptado, el justificante de domicilio cuando se exija y, en su caso, los documentos sobre estado civil y régimen económico matrimonial. Si ya tienes NIF, comprueba que los datos estén actualizados. Puedes solicitarlo por los canales de la Autoridad Tributaria portuguesa (AT), también mediante representante cuando el procedimiento lo permita. [2]

Para quienes residen en la UE o en el Espacio Económico Europeo, la representación fiscal suele ser opcional. Si resides fuera de ese espacio, obtener un NIF como no residente no exige por sí solo nombrar representante. Cuando surge una relación tributaria en Portugal, como la propiedad de un inmueble, la regla general es nombrar un representante fiscal o darse de alta en un canal de notificaciones electrónicas admitido por la AT, normalmente en un plazo de 15 días. Hay excepciones y reglas específicas, en particular en materia de IVA. El representante fiscal no está autorizado por ese solo hecho a comprar en tu nombre. [3]

Hipoteca y presupuesto de compra

Pide al banco una evaluación preliminar antes de comprometerte. Puede pedir justificantes de ingresos, declaraciones tributarias, extractos, información sobre deudas y sobre el origen de los fondos. Comprueba cuánto acepta financiar, qué documentos extranjeros exige y si pide una cuenta en Portugal. Una evaluación preliminar no garantiza la aprobación definitiva. Si tus ingresos o ahorros están en otra moneda, incluye el cambio de divisa y los costes de las transferencias. [4]

Además de la entrada, reserva dinero para el IMT, el Impuesto del Timbre, la formalización y el registro, así como para la tasación, las traducciones o el poder cuando proceda. Si hay financiación, también puede aplicarse Impuesto del Timbre sobre el crédito.

IMT para no residentes e Impuesto del Timbre

El IMT y el Impuesto del Timbre sobre la adquisición se calculan, por regla general, sobre el mayor importe entre el precio y el valor patrimonial tributario (VPT). El tipo del Impuesto del Timbre sobre la adquisición es, con carácter general, del 0,8 %. En las tablas generales del IMT influyen, entre otros factores, el valor, la ubicación y el destino del inmueble. La vivienda habitual tiene reglas propias y los beneficios están sujetos a sus requisitos. [5]

El artículo 17.10 del Código del IMT establece, por regla general, un tipo del 7,5 %, sin exenciones ni reducciones, para la compra por no residentes de un inmueble urbano o una unidad independiente destinada exclusivamente a vivienda, sin perjuicio del régimen especial del apartado 4. El criterio es la residencia fiscal, con independencia del pasaporte. Por ejemplo, con una base imponible de 300 000 €, si se aplican el 7,5 % de IMT y el 0,8 % de Impuesto del Timbre, la compra supone 22 500 € de IMT y 2 400 € de Impuesto del Timbre. [6]

La ley prevé excepciones para quien ya haya sido residente fiscal en Portugal, quien se convierta en residente fiscal en los dos años siguientes a la compra y quien destine la vivienda, en los seis meses siguientes a la compra, al alquiler residencial dentro de los límites legales de renta y la mantenga alquilada al menos 36 meses, consecutivos o no, en los primeros cinco años. En los dos últimos casos, la AT anula la diferencia de impuesto previa solicitud, en el plazo de seis meses desde que se adquiere la residencia fiscal o se firma el contrato de alquiler elegible, según corresponda. En compras conjuntas, comprueba el tratamiento aplicable a la copropiedad o a los bienes comunes del matrimonio. [6] [7]

Cómo te ayudo a revisar la documentación antes del CPCV

Antes de firmar el CPCV, necesitas tener acceso a la documentación para saber qué estás comprando. Pedimos al vendedor los documentos necesarios y te ayudo a comparar la certificación permanente del Registro de la Propiedad, la ficha fiscal del inmueble y lo que vimos durante la visita. Comprobamos quién puede vender, si hay hipotecas, embargos u otras cargas y cómo se resolverán antes de avanzar.

También te ayudo a comprobar el uso autorizado, la documentación municipal, el certificado energético y si hay arrendamientos o derechos de adquisición preferente. Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, pedimos la declaración de gastos y deudas y revisamos las actas y las obras previstas. Aunque se hayan simplificado las formalidades de la escritura, comprobamos la situación urbanística y aclaramos cualquier duda con los profesionales que intervienen en la compra. [8] [9] [10]

Cómo te acompaño desde el CPCV hasta la escritura y la inscripción

Si decides firmar un contrato de promesa de compraventa (CPCV), coordino su preparación con los profesionales que lo redactan o revisan. Te ayudo a negociar el precio, la señal, los plazos y la entrega de llaves. También revisamos la identificación de las partes y del inmueble y qué ocurre en caso de incumplimiento. Si dependes de una hipoteca, negocia expresamente en el CPCV las condiciones y los plazos antes de entregar la señal. Las consecuencias de una denegación del préstamo dependen de lo acordado y del régimen aplicable. [11]

Al formalizar la compra mediante escritura pública o documento privado autenticado, te ayudo a coordinar la fecha con el vendedor y quien formaliza la operación. Te acompaño en la preparación de los justificantes fiscales, la organización del pago y la inscripción de la adquisición. En Casa Pronta, la compra y la inscripción pueden tramitarse en el mismo lugar. Después, ten en cuenta el IMI y, si procede, el AIMI. Si más adelante alquilas o vendes el inmueble, confirma tus obligaciones fiscales en Portugal y en tu país de residencia. [12] [8] [13]

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar casa en Portugal sin viajar?

En muchos casos, sí, mediante un poder con facultades adecuadas. Antes de firmarlo en el extranjero, confirma con quien formalice la compra y con el banco, si hay financiación, la forma exigida, las facultades para cada acto y si hacen falta apostilla, legalización o traducción. [14]

¿Comprar casa en Portugal da derecho de residencia o a una Golden Visa?

La compra no concede automáticamente un visado, un permiso de residencia ni la nacionalidad. Si quieres mudarte, comprueba el régimen aplicable a tu situación. La compra de inmuebles dejó de ser una vía para nuevas solicitudes de autorización de residencia por inversión (ARI o Golden Visa), sin perjuicio de las normas transitorias para expedientes anteriores. [15] [16]

¿Cómo puedo acompañarte?

Te ayudo a definir la búsqueda, comparar viviendas en Lisboa, en la orilla sur del Tajo o en el Algarve y coordinar visitas, documentación y plazos con los profesionales que te asesoren. Para las decisiones fiscales, contractuales o migratorias, confirma qué reglas se aplican a tu caso con el profesional competente.