Comprar casa em Portugal como estrangeiro ou não residente

Quem pode comprar casa em Portugal?

Se és estrangeiro e já vives em Portugal, confirma se és residente fiscal e se a tua morada está atualizada nas Finanças. Se vives fora, podes preparar a compra como não residente. Um cidadão português que vive no estrangeiro também pode ser não residente para efeitos fiscais. Já um cidadão estrangeiro residente fiscal em Portugal pode beneficiar do enquadramento geral, se preencher as condições aplicáveis.

O direito de residir em Portugal e a residência fiscal são questões distintas. Entre os critérios gerais do artigo 16.º do Código do IRS estão permanecer mais de 183 dias num período de 12 meses com início ou fim no ano em causa, ou dispor, mesmo com uma permanência mais curta, de habitação em condições que indiquem intenção atual de a manter e ocupar como residência habitual. Um NIF ou a compra de uma segunda casa, por si só, não te tornam residente fiscal. Se dois países te considerarem residente, confirma também a convenção para evitar a dupla tributação, quando aplicável. [1]

NIF e representação fiscal

Pede o NIF português antes de marcar a compra. Prepara o passaporte ou outro documento de identificação aceite, comprovativo de morada quando exigido e, se aplicável, documentação sobre estado civil e regime de bens. Se já tens NIF, confirma se os dados estão atualizados. Podes tratar do pedido pelos canais das Finanças, incluindo por intermédio de representante quando o procedimento o permita. [2]

Para quem reside na UE ou no Espaço Económico Europeu, a representação fiscal é, em regra, facultativa. Se resides fora desse espaço, a simples atribuição de NIF como não residente não implica, por si só, nomear representante. Quando surge uma relação tributária em Portugal, como a propriedade de um imóvel, a regra geral é nomear representante fiscal ou aderir a um canal de notificações eletrónicas admitido pela AT, normalmente no prazo de 15 dias. Há exceções e regras próprias, nomeadamente em matéria de IVA. Um representante fiscal não fica, só por essa qualidade, autorizado a comprar em teu nome. [3]

Crédito habitação e orçamento para a compra

Pede ao banco uma avaliação preliminar antes de te comprometeres. A instituição pode pedir comprovativos de rendimentos, declarações fiscais, extratos, informação sobre dívidas e origem dos fundos. Confirma o montante que o banco aceita financiar, os documentos estrangeiros que exige e se pede conta em Portugal. Uma análise preliminar não garante a aprovação final. Se os teus rendimentos ou poupanças estiverem noutra moeda, inclui o câmbio e os custos das transferências no orçamento. [4]

Além da entrada, reserva dinheiro para IMT, Imposto do Selo, formalização e registo, e para avaliação bancária, traduções ou procuração quando aplicáveis. Se houver financiamento, pode acrescer Imposto do Selo sobre o crédito.

IMT para não residentes e Imposto do Selo

O IMT e o Imposto do Selo sobre a aquisição calculam-se, em regra, sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT). A taxa do Imposto do Selo sobre a aquisição é, em regra, 0,8%. Nas tabelas gerais do IMT contam, entre outros fatores, o valor, a localização e a finalidade do imóvel. A habitação própria e permanente tem regras próprias e os benefícios dependem dos respetivos requisitos. [5]

O artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT prevê, em regra, uma taxa de 7,5%, sem isenções ou reduções, para a compra por não residentes de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação, sem prejuízo do regime especial do n.º 4. A taxa depende da residência fiscal, não do passaporte. Por exemplo, para uma base tributável de 300 000 €, quando se aplique a taxa de 7,5% e o Imposto do Selo de 0,8%, a aquisição implica 22 500 € de IMT e 2 400 € de Imposto do Selo. [6]

A lei prevê exceções para quem já tenha sido residente fiscal em Portugal, para quem se torne residente fiscal nos dois anos após a aquisição e para quem destine o imóvel, nos seis meses após a aquisição, a arrendamento habitacional dentro dos limites legais de renda e o mantenha arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Nos dois últimos casos, a AT anula a diferença de imposto a pedido do interessado, com prazo de seis meses a contar, consoante o caso, da aquisição da residência fiscal ou da celebração do contrato de arrendamento elegível. Em compras em conjunto, confirma o tratamento aplicável a compropriedade ou comunhão conjugal. [6] [7]

Como te ajudo a verificar os documentos do imóvel antes do CPCV

Antes de assinares o CPCV, precisas de ter acesso à documentação para saberes o que estás a comprar. Pedimos ao vendedor os documentos necessários e ajudo-te a comparar a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o que vimos na visita. Confirmamos quem pode vender, se há hipotecas, penhoras ou outros encargos e como serão tratados antes de avançarmos.

Ajudo-te também a confirmar o uso autorizado, a documentação municipal, o certificado energético e se há arrendamentos ou direitos de preferência. Se for uma fração, pedimos a declaração de encargos do condomínio e consultamos as atas e as obras previstas. Mesmo com a simplificação das formalidades da escritura, verificamos a situação urbanística e, se houver dúvidas, esclarecemo-las com os profissionais que acompanham a compra. [8] [9] [10]

Como te acompanho do CPCV à escritura e ao registo predial

Se decidires assinar um contrato-promessa de compra e venda (CPCV), coordeno a preparação do contrato com os profissionais que o redigem ou reveem. Ajudo-te a negociar o preço, o sinal, os prazos e a entrega das chaves. Revemos também a identificação das partes e do imóvel e o que acontece em caso de incumprimento. Se dependes de crédito, negocia expressamente no CPCV as condições e os prazos de que precisas antes de pagar o sinal. O efeito de uma recusa de crédito depende do que ficar acordado e do regime aplicável. [11]

Quando chega a altura de formalizar a compra por escritura pública ou documento particular autenticado, ajudo-te a articular a data com o vendedor e a entidade que formaliza o negócio. Acompanho-te na preparação dos comprovativos fiscais, na organização do pagamento e no registo da aquisição. O Balcão Casa Pronta permite tratar da compra e do registo no mesmo local. Depois, conta com o IMI e, quando aplicável, o AIMI. Se mais tarde arrendares ou venderes o imóvel, confirma as obrigações fiscais em Portugal e no país onde resides. [12] [8] [13]

Perguntas frequentes

Posso comprar casa em Portugal sem viajar?

Em muitos casos, sim, através de procuração com poderes adequados. Antes de a assinar no estrangeiro, confirma com quem vai formalizar a compra e com o banco, se houver financiamento, a forma exigida, os poderes para cada ato e se são necessárias apostila, legalização ou tradução. [14]

Comprar casa em Portugal dá direito de residência ou Golden Visa?

A compra não concede automaticamente visto, autorização de residência ou nacionalidade. Se o objetivo é mudar de país, verifica o regime aplicável à tua situação. A aquisição de imóveis deixou de ser uma via para novos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento (ARI, conhecida como Golden Visa), sem prejuízo das regras transitórias aplicáveis a processos anteriores. [15] [16]

Como te posso acompanhar?

Ajudo-te a definir a procura, comparar imóveis em Lisboa, na Margem Sul ou no Algarve e coordenar visitas, documentos e prazos com os profissionais que te acompanham. Para decisões fiscais, contratuais ou de imigração, confirma o enquadramento do teu caso com o profissional competente.